È davvero un brutto momento per vendere casa?
A leggere alcuni titoli sul mercato immobiliare italiano si potrebbe pensare di sì: prezzi che rallentano, compravendite meno dinamiche e domanda ancora debole.
Ma osservando con attenzione i dati pubblicati dalla Banca d’Italia nel “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” relativo al secondo trimestre 2026, emerge un quadro decisamente più articolato.
La crescita dei prezzi sta rallentando e gli acquirenti sono più prudenti. Ma contemporaneamente diminuiscono le abitazioni disponibili sul mercato, i tempi medi di vendita rimangono intorno ai 5 mesi e lo sconto medio rispetto al prezzo richiesto è sceso a circa il 7%, vicino ai minimi della serie storica.
Non sembra quindi il quadro di un mercato in crisi.
È piuttosto la fotografia di un mercato più selettivo, nel quale gli immobili continuano a essere venduti, ma prezzo, qualità della presentazione e strategia commerciale diventano sempre più importanti.
I prezzi rallentano. Ma rallentare non significa scendere
Partiamo dai prezzi.
Nel secondo trimestre 2026 il saldo tra gli agenti immobiliari che hanno rilevato un aumento dei prezzi di vendita e quelli che hanno segnalato una diminuzione è sceso a 7 punti percentuali, rispetto ai 12 punti del trimestre precedente.
La pressione al rialzo sui prezzi, quindi, si sta attenuando.
Ma attenzione a non confondere due concetti molto diversi:
un rallentamento della crescita dei prezzi non equivale a un crollo dei prezzi.
Il saldo rimane infatti positivo e superiore a quello registrato nello stesso periodo del 2025.
Le differenze territoriali sono inoltre rilevanti.
Nel Nord-Ovest il saldo è passato da 11 ad appena 1 punto percentuale; nel Nord-Est si attesta a 13 punti, nel Centro a 11 e nel Sud e nelle Isole a 6.
Questo ci ricorda un principio fondamentale del nostro settore:
non esiste un unico mercato immobiliare italiano.
Esistono mercati locali, città, quartieri e perfino microzone nelle quali domanda, offerta e valori possono muoversi in maniera molto diversa.
Per questo conoscere l’andamento nazionale è utile, ma non è sufficiente per stabilire quanto vale una determinata abitazione.
Il grafico della Banca d’Italia racconta qualcosa di molto interessante
[INSERIRE QUI IL GRAFICO BANCA D’ITALIA – FIGURA 1 E FIGURA 2]
Fonte: Banca d’Italia – Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, secondo trimestre 2026.
Osservando il grafico della Banca d’Italia e, in particolare, l’andamento degli ultimi quindici anni, emerge un fenomeno che merita attenzione.
Da una parte possiamo vedere l’evoluzione dei giudizi degli operatori sull’andamento dei prezzi.
Dall’altra, nella Figura 2, possiamo osservare due indicatori particolarmente importanti per chi deve vendere casa:
il tempo necessario per vendere e lo sconto medio rispetto al prezzo inizialmente richiesto.
Entrambi mostrano una tendenza di lungo periodo molto evidente.
Oggi un’abitazione viene venduta mediamente in circa 5 mesi, mentre lo sconto sul prezzo richiesto si colloca intorno al 7%.
Sono valori molto inferiori rispetto a quelli registrati nella prima parte della serie storica.
Ed è un’informazione importante perché permette di leggere con maggiore equilibrio il rallentamento registrato nel 2026.
Cinque mesi per vendere e uno sconto medio del 7%
Se il mercato fosse realmente in una fase di forte deterioramento, sarebbe ragionevole aspettarsi due fenomeni:
tempi di vendita in forte aumento e sconti sempre maggiori richiesti dagli acquirenti.
I dati della Banca d’Italia raccontano invece qualcosa di diverso.
I tempi medi di vendita rimangono intorno ai 5 mesi e lo sconto medio si attesta al 7%, vicino ai livelli più bassi registrati dall’inizio della rilevazione.
Esistono naturalmente differenze territoriali.
Nel Nord-Est lo sconto medio è intorno al 5%, mentre nel Sud e nelle Isole arriva mediamente al 9%.
Ma il dato nazionale rimane significativo.
Gli immobili continuano a trovare acquirenti e, quando vengono correttamente posizionati sul mercato, la distanza tra prezzo richiesto e prezzo finale può essere relativamente contenuta.
Attenzione, però: il 7% non è il “margine da aggiungere” al prezzo
Questo è un punto sul quale vale la pena soffermarsi.
Sapere che lo sconto medio nazionale è del 7% non significa che sia una buona strategia aumentare deliberatamente il prezzo di partenza del 7% per poi concederlo durante la trattativa.
È un errore che può costare caro.
Il prezzo iniziale di un immobile svolge infatti una funzione fondamentale: deve riuscire ad attirare gli acquirenti potenzialmente interessati.
Una casa proposta a un prezzo eccessivo rischia di:
- ricevere meno richieste;
- ottenere meno visite;
- rimanere più a lungo sui portali;
- perdere progressivamente interesse;
- costringere successivamente il proprietario a riduzioni di prezzo anche superiori a quelle che avrebbe accettato partendo da una corretta valutazione.
Le prime settimane di commercializzazione sono spesso quelle nelle quali un nuovo immobile riceve la maggiore attenzione.
Sprecare quel momento partendo con un prezzo sbagliato può compromettere l’intera strategia di vendita.
Il prezzo corretto non è il prezzo più alto
Quando incontriamo un proprietario che vuole vendere casa, una delle questioni più delicate riguarda inevitabilmente il prezzo.
È assolutamente comprensibile voler ottenere il massimo possibile dal proprio immobile.
Ma c’è una differenza sostanziale tra:
chiedere il prezzo più alto possibile
e
ottenere il miglior prezzo possibile.
Sono due cose molto diverse.
Il nostro lavoro non consiste nel suggerire al proprietario il numero che vorrebbe sentirsi dire.
Consiste nell’analizzare il mercato per individuare il posizionamento capace di generare il maggior interesse possibile da parte degli acquirenti realmente qualificati.
Perché maggiore interesse significa più visite.
Più visite possono significare più possibilità di ricevere proposte.
E quando esistono più acquirenti realmente interessati, la posizione negoziale del venditore diventa più forte.
Le compravendite rallentano
Sul numero delle transazioni, i dati mostrano invece maggiore prudenza.
Rispetto al trimestre precedente, il saldo tra gli agenti che hanno rilevato un aumento delle compravendite e quelli che hanno osservato una diminuzione è stato pari a -13 punti percentuali.
Il dato resta negativo, ma migliora rispetto ai -19 punti registrati all’inizio dell’anno.
Nel confronto con il secondo trimestre 2025, invece, il saldo passa da -17 a -20 punti percentuali.
Il rallentamento è stato più evidente nel Nord-Ovest e nel Nord-Est, mentre Centro, Sud e Isole hanno mostrato una contrazione più contenuta.
L’86% delle agenzie immobiliari intervistate ha comunque concluso almeno una compravendita nel periodo considerato, una percentuale sostanzialmente stabile rispetto al trimestre precedente e allo stesso periodo del 2025.
Circa l’81% delle compravendite ha riguardato abitazioni esistenti.
Il mercato, quindi, continua a muoversi.
Gli acquirenti sono meno numerosi, ma soprattutto più selettivi
La domanda immobiliare rimane contenuta.
Il saldo relativo ai giudizi degli agenti sul numero di potenziali acquirenti si attesta a -15 punti percentuali.
Il dato è sostanzialmente stabile rispetto al trimestre precedente, ma migliora rispetto ai -19 punti dello stesso periodo del 2025.
Dietro questi numeri c’è però un cambiamento che chi lavora quotidianamente sul mercato può osservare molto bene.
L’acquirente di oggi è diventato più selettivo.
Ha accesso immediato a moltissime informazioni, confronta gli immobili pubblicati sui portali, verifica i prezzi, valuta la zona, considera gli eventuali lavori da effettuare e presta crescente attenzione ai consumi energetici e ai costi complessivi dell’operazione.
Questo significa che anche un immobile interessante può essere penalizzato se viene proposto al mercato con un prezzo non coerente.
Meno domanda, ma anche meno case in vendita
Ed eccoci a uno dei dati che riteniamo più interessanti dell’intero sondaggio.
Mentre la domanda rimane prudente, continua a diminuire anche l’offerta di immobili disponibili.
La quota degli agenti che segnala una diminuzione dei nuovi incarichi di vendita supera di 26 punti percentuali quella degli operatori che hanno registrato un aumento.
Anche lo stock degli incarichi ancora da evadere rimane in diminuzione.
Quindi abbiamo contemporaneamente:
una domanda meno dinamica e un’offerta che continua a ridursi.
Questo contribuisce a spiegare perché il rallentamento delle compravendite non si stia automaticamente traducendo in una forte diminuzione dei prezzi.
E per alcuni proprietari potrebbe rappresentare anche un’opportunità.
Se nella propria zona esistono pochi immobili con caratteristiche simili e contemporaneamente è presente una domanda specifica per quella tipologia di abitazione, la scarsità dell’offerta può rafforzare la posizione del venditore.
Ancora una volta, però, è necessario conoscere il mercato locale.
Mutui: il credito continua a sostenere gli acquisti
Anche dal fronte dei finanziamenti arrivano indicazioni interessanti.
Nel secondo trimestre 2026 circa il 63% degli acquisti di abitazioni è stato finanziato attraverso un mutuo ipotecario, rispetto al 65% del trimestre precedente.
Il rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile – il cosiddetto loan-to-value – rimane intorno al 78%, un livello storicamente elevato.
Soltanto il 18% delle agenzie ha inoltre indicato le difficoltà di accesso al credito tra le principali cause di cessazione di un incarico di vendita.
Si tratta di uno dei valori più bassi dall’inizio della serie storica.
Il credito, quindi, pur rimanendo un elemento determinante per moltissime famiglie, non appare in questa fase come il principale freno del mercato immobiliare.
Affitti: i canoni continuano a crescere
Differente è la situazione sul mercato delle locazioni.
La quota di agenzie che ha locato almeno un immobile è salita all’83%, rispetto al 79% del trimestre precedente.
Il saldo tra gli operatori che rilevano un aumento dei canoni e quelli che ne segnalano una diminuzione raggiunge 32 punti percentuali.
Le differenze territoriali sono notevoli.
Nel Centro il saldo sale a 41 punti, mentre nel Sud e nelle Isole raggiunge quota 49. Nel Nord-Ovest, al contrario, scende a 17 punti.
Anche le aspettative per il trimestre successivo indicano una possibile ulteriore accelerazione dei canoni.
Sempre meno immobili disponibili anche in affitto
La crescita dei canoni è accompagnata da un altro fenomeno ormai evidente: la diminuzione dell’offerta di abitazioni disponibili per la locazione.
Anche in questo segmento la quota di agenzie che registra una diminuzione dei nuovi incarichi supera di 26 punti percentuali quella di chi segnala un aumento.
Un ruolo importante viene attribuito anche alle locazioni brevi.
Il 54% degli agenti immobiliari considera il fenomeno significativo nel proprio mercato di riferimento. La percentuale sale al 65% nel Centro e al 65% nel Sud e nelle Isole.
Per territori a forte vocazione turistica come quelli della Costa Toscana, questo è un fenomeno da osservare con particolare attenzione.
Locazioni residenziali, affitti turistici, seconde case e immobili destinati all’investimento finiscono infatti per competere sulla stessa offerta abitativa.
Cosa succederà al mercato immobiliare nei prossimi mesi?
Le aspettative degli operatori rimangono prudenti, ma mostrano segnali di miglioramento.
Per il mercato nel quale opera ciascuna agenzia il saldo delle aspettative è pari a -14 punti percentuali, sostanzialmente stabile rispetto alla precedente rilevazione ma migliore rispetto ai -18 punti dello stesso periodo del 2025.
Anche le aspettative relative ai nuovi incarichi di vendita rimangono negative, con un saldo di -20 punti, pur mostrando un miglioramento rispetto all’anno precedente.
Ancora più interessante è la prospettiva nazionale nel medio periodo.
Per il trimestre in corso il saldo delle attese passa da -17 a -15 punti.
Sull’orizzonte dei prossimi due anni passa invece da -22 a -10 punti.
Non significa che gli operatori prevedano un’improvvisa accelerazione del mercato.
Significa però che la fiducia sta lentamente migliorando.
Quindi: è un buon momento per vendere casa?
La risposta corretta non può essere semplicemente sì o no.
Dipende dall’immobile.
Dipende dalla zona.
Dipende dalla quantità di immobili concorrenti.
Dipende dalla domanda presente per quella specifica tipologia di abitazione.
E, soprattutto, dipende dal prezzo al quale l’immobile viene presentato al mercato.
I dati della Banca d’Italia ci dicono però alcune cose molto chiaramente.
I prezzi stanno rallentando, ma non stanno mostrando un crollo generalizzato.
La domanda è più prudente, ma gli acquirenti continuano a comprare.
L’offerta di immobili disponibili sta diminuendo.
I tempi medi di vendita rimangono intorno ai cinque mesi.
E lo sconto medio rispetto al prezzo richiesto è vicino ai minimi storici.
Il mercato immobiliare del 2026, quindi, non sembra un mercato fermo: è un mercato che seleziona.
E proprio per questo la strategia con cui si affronta una vendita assume ancora più importanza.
Il mercato italiano è importante. Ma quello che conta è il mercato della tua casa
Le statistiche nazionali ci aiutano a capire la direzione generale.
Ma se possiedi una casa a Livorno, Cecina, Castagneto Carducci, Marina di Castagneto o sulla Costa Toscana, sapere che cosa sta accadendo mediamente in Italia non basta per stabilire quanto può valere il tuo immobile.
Il vero mercato della tua casa è costituito dagli acquirenti che oggi stanno cercando un immobile come il tuo e dagli immobili con i quali, in questo momento, la tua proprietà deve confrontarsi.
Per questo una valutazione professionale dovrebbe prendere in considerazione non soltanto i prezzi pubblicati sui portali, ma anche:
- le compravendite effettivamente concluse;
- gli immobili concorrenti attualmente sul mercato;
- da quanto tempo sono in vendita;
- eventuali riduzioni di prezzo già effettuate;
- la domanda presente per quella specifica tipologia;
- caratteristiche, posizione e stato dell’immobile;
- il pubblico di potenziali acquirenti al quale rivolgersi.
È il metodo che utilizziamo ogni giorno in Agenzia Immobiliare Toscanamare.
Perché una valutazione non dovrebbe servire a dire al proprietario quello che desidera sentirsi dire.
Dovrebbe fornirgli le informazioni necessarie per prendere la decisione migliore.
Stai pensando di vendere casa?
Prima di decidere il prezzo e pubblicare un annuncio, può essere utile capire come si posiziona realmente il tuo immobile nel mercato di oggi.
In Agenzia Immobiliare Toscanamare possiamo analizzare la tua proprietà, gli immobili concorrenti e la domanda presente nella zona per individuare il corretto posizionamento e costruire una strategia di vendita.
L’obiettivo non è semplicemente mettere una casa in vendita.
L’obiettivo è creare le condizioni per venderla al miglior prezzo che il mercato è realmente disposto a riconoscere.
Agenzia Immobiliare Toscanamare
Conoscere il mercato prima di mettere in vendita casa fa la differenza.
Fonte: Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 2° trimestre 2026, 12 agosto 2026.
